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李宇嘉（广东省住房战略征询中心首席征询员）
2026年春节刚过，认真开工第二天的2月25日，上海住建委等五部门衔尾出台“沪七条”楼市新政，要点围绕疗养住房限购战略、提高住房公积金贷款复旧力度、优化房产税扩充等几方面实质，复旧刚性和改善性住房需求。这是继客岁“8·25”战略后，上海再次出台一揽子楼市战略，亦然自客岁12月24日北京疗养购房战略后，一线城市又一次纾困楼市。
这次上海楼市新政，在疗养限购战略方面，均针对非户籍。比如，调减外环内非户籍住户家庭或成年独身东谈主士购房社保或个税交纳年限，由“满3年”降至“满1年”；社保或个税满3年的非户籍家庭或独身东谈主士不错在外环内增购1套住房等。笔者觉得，此举主要在挖掘需求后劲。
现在，上海非户籍常住东谈主群巨大，2024年达983.49万东谈主，占常住东谈主口40%，此外还有多数未交纳社保或个税的外派上海东谈主员、基础寰球服务东谈主员，好多有购房需求。因此，疗养限购战略也介意义之中。值得扎眼的是，比较客岁“8·25”新政主要松捆外环外购房限度，这次新政要点是复旧外环内购房。稀奇是，继续饱读舞非户籍东谈主群购置二手住房，激活“卖旧买新”的市集轮回。
张开剩余68%2025年，上海二手住宅成交22.7万套，同比增多4.60%，其中总价300万元以内的房源占比63.9%（2024年为60.4%），这其中一半为总价200万元以下房源，主要网络在外环外。二手住房交游“刚需化”趋势显然，2025年11—12月总价300万元以内房源交游占比升至70%。2025年，上海挂牌出售的二手房源中总价300万以上占到42%，主要网络在外环内。
由此，导致外环内二手房供应与二手房需求的主体存在错位。同期，比年来新址供应运转向外环内歪斜，并呈现改善化、豪宅化趋势，2025年销售的新址套均总价卓越1000万（上年为932万），套均面积124.5日常米，比上年增多2.6日常米。2025年，内中环、中外环新址供应比2024年隔离擢升5.29个百分点和1.50个百分点。
由于二手房“刚需化”趋势加速，使得“买一卖一”的置换链条轮回不畅，径直导致新址交游下滑。2025年，上海新址供应525万日常米、成交555万日常米，同比隔离减少29.2%、20.9%。因此，这次疗养限购要点在激活外环内二手房需求。
这次大幅度疗养针对非户籍东谈主群的限购战略，方向就在于进一步激活低住房自有率的非户籍群体的需求，提高二手住房交游规模，带动置换需求的同期，以交游的高景气度褂讪二手房价钱，米兰体育这亦然提振市集预期和从中永恒褂讪楼市的关节。这也就不难领略这次新政中，公积金战略力度之大，贷款最高额度从160万元提至240万元，调换多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮战略（最高上浮35%），最高贷款额度可达到324万元。
谈判到总价300万以下的二手住房交游占比达到63.9%，外环外还有近10%的新址交游总价在300万以下。关于好多购房主谈主群来说，公积金贷款透澈隐蔽购房总价。这一战略在“降门槛、降资本、提预期”方面的轮廓效应很杰出，关于进一步擢升二手住房的交游规模，去化外环外新址库存有积极意旨。
这次新政中，个东谈主住房房产税扩充实质更东谈主性化。有部分购房案例为子女成年后新购住房，且属于其独一住房，但由于之前上了父母的房产证，也要交纳房产税，对开释新的需求有一定妨碍，这次新政将这个用度也受命了。总的来看，这次上海楼市新政针对性比较强，遵循点在于挖掘需求后劲，将促进新市民的刚需和老市民改善结合起来，促进交游轮回。
上海新政对国内一二线热门城市有很大的启示和鉴戒意旨。比年来，多数城市的二手住房交游活跃，新市民和外来东谈主口为需求主力，但“刚需化”趋势显然。同期，也因为二手房价钱回调，交游中位价下千里，使得二手房为主的刚需和新址为主的改善之间轮回不畅，导致战略效应短期化、新址交游下行。因此，奈何激活非户籍需求，乃楼市企稳的关节。
关于上海来说，基于非户籍购买力、市集预期、战略博弈等轮廓谈判，新政能否达到预期效应尚待不雅察。关联词，天下2.4亿外来东谈主口占城市常住东谈主口近30%，上海、北京达到40%，珠三角达到近50%，这是将来住房需求的主力。不错细则的是，借助住房战略立异、供给调动（最典型的便是公积金普惠化）、基本面配置等，将非户籍东谈主群住房需求后劲转机为施行，激活市集面理轮回，这才是褂讪市集的关节。
接下来，各地需要把战略纾困和供给调动结合起来，投资于物和投资于东谈主（住房保险、社保兜底、寰球配套、工作优先）结合起来，短期褂讪和永恒能源栽种结合起来，存量消化和增量优化结合起来，因城施策落实到因区施策等，酿成系统集成，能力把需求后劲转为施行，这是楼市褂讪的长效机制。由此，上海新政具有极强的信号意旨。
发布于：北京市
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